不動産登記の所有者の住所・氏名等変更登記義務化とその対策（個人・法人）

令和８年４月１日より、不動産の所有者として登記簿に登記されている方の住所や氏名・名称に変更があった場合は変更した日から２年以内に住所や氏名の変更登記をすることが義務付けられました。個人の所有者のみならず会社等の法人が所有者の場合もこの対象となります。

正当な事由がなくこの義務を果たさない場合は、最大５万円の過料が科される可能性もあります。

基本的に２年以内にその変更登記を申請する必要がありますが、所有者の義務負担を軽減する目的から、所有者が変更登記を申請しなくても義務違反にならず、かつ一定条件のもと法務局が職権で変更登記をしてくれる「スマート変更登記」制度もあわせて開始されました。

スマート変更登記とは、

・個人の所有者であれば「氏名のよみがな、生年月日、メールアドレス等の検索用情報」を、

・法人の所有者であれば「会社法人等番号」を、

各不動産ごとに予め法務局に登録しておくことでその後は一定条件のもと法務局が住所等の変更登記をしてくれる制度を言います。

スマート変更登記を利用すれば、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。（※ただし不動産を売却したり、銀行の担保などをつけたりするタイミングによってはスマート変更登記の対象となっている不動産でも住所変更登記を申請しなければならない場合があります）

スマート変更登記の開始に先立ち個人の方については、法務省は令和７年４月２１日から先行して、所有権の保存・移転等の登記の申請（所有者となる登記）の際には、所有者の検索用情報の申出（個人）を併せて申し出ることが必要になっており、令和７年４月２１日以降に所有者として登記された方はその不動産について原則検索用情報が法務局に登録され、スマート変更登記の対象になります。ただし、所有者として登記をした不動産のみが対象となり、令和７年４月２０日以前にすでに所有者として登記されている不動産は自動的には検索用情報の登録がされず、結果として申出をしないとその不動産はスマート変更登記の対象となりません。

Aさんの住所が中野区に変わった場合、原則として変更した日から２年以内に所有者の住所が変わった住所変更登記の申請を管轄法務局（豊島法務局と練馬法務局）に行う必要がありますが、②の練馬の実家は相続により所有者として登記する際にあわせてAさんの検索用情報の申出をしてるため、練馬の実家はスマート変更登記の対象不動産となり、Aさんが自ら変更登記の申請をしなくても２年以内に変更登記をする義務違反の対象にはなりません。

一方、①の豊島区の実家は、スマート変更登記の対象とする検索用情報の登録がされていない不動産となるため、原則としての住所変更登記の申請をする必要があり、正当な理由なく２年以内に変更登記の申請を行わない場合は、過料が科される可能性が発生します。

一方、法人の方については、令和６年４月１日から、所有権の登記名義人が法人であるときの所有権の登記の登記事項として法人識別事項が追加され、これにより所有権の登記名義人である法人の会社法人等番号等がその不動産につき登録され、その不動産はスマート変更登記の対象となります。

ただし、法人識別事項が所有者として登記をされた不動産のみがスマート変更登記の対象となり、令和６年４月１日において既に所有権の登記名義人であった法人について、その法人識別事項を追加する登記に係る手続的な負担を軽減する観点から、その法人による申出により、登記官の職権で法人識別事項を登記してもらうことができる旨の規定が設けられました。つまり令和６年４月１日以前にすでに所有者として登記されている不動産は自動的に会社法人等番号の登録がされず、結果として申出をしないとその不動産はスマート変更登記の対象となりません。

株式会社Aの本店住所が中野区に変わった場合、原則として変更した日から２年以内に所有者の本店住所が変わった住所変更登記の申請を管轄法務局（豊島法務局と練馬法務局）に行う必要がありますが、②の練馬の支店ビルは所有者として登記する際にあわせて株式会社Aの会社法人等番号の申出をしてるため、練馬の支店ビルはスマート変更登記の対象不動産となり、株式会社Aが自ら変更登記の申請をしなくても２年以内に変更登記をする義務違反の対象にはなりません。

一方、①の豊島区の本店ビルは、スマート変更登記の対象とする会社法人等番号の登録がされていない不動産となるため、原則としての住所変更登記の申請をする必要があり、正当な理由なく２年以内に変更登記の申請を行わない場合は、過料が科される可能性が発生します。

このように同じ所有者であっても所有者として登記された時期等により、何の対策もしていないと不動産ごとに対応がわかれるため、管理のしにくい状況となり、変更登記の義務対応ができない可能性が生じることが考えられます。

ここではすでに所有者として登記されているがスマート変更登記の対象となっていない不動産をスマート変更登記の対象とする手続きについての解説をします。

【住所等変更登記の義務化のポイント】

１ 住所や氏名・名称の変更の日から２年以内に登記が必要

　 正当な理由なく義務に違反した場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。

２ 義務化前（令和８年４月１日より前）の変更分も対象になります

　 すでに令和８年４月１日より前に現在の所有者として登記されている方も、義務化開始前にすでに住所や氏名・名称に変更があった場合にも義務の対象となり、令和１０年３月末までに登記する必要があります

３ 「スマート変更登記」の対象にすることで対策

　 「検索用情報申出（個人の方）」「会社法人等番号の申出（法人の方）」を法務局に対して行うことにより一定の条件のもと法務局が変更の登記を行ってくれるスマート変更登記で対策をします。

【個人の方・検索用情報の申出】

個人の所有者の方が所有する不動産につき、スマート変更登記の対象とする手続きを「検索用情報の単独申出」といいます。

法務局に対し、書面やオンラインで申出を行います。

検索用情報の単独申出については法務局に対する登録免許税は発生しません。

１　申出をすることができる人
　令和７年４月２１日時点で既に所有権の登記名義人である方（国内に住所を有する自然人に限ります。）は、所有している不動産を職権による住所等変更登記の対象とするために、検索用情報の申出をすることができます。
　なお、令和７年４月２１日以降に所有権の登記名義人となった人でも、その登記の申請の際に申請人とならなかった（他人の申請により所有権の登記名義人となった）ことなどにより、検索用情報の申出をしていない場合には、この申出をすることにより、所有している不動産を職権による住所等変更登記の対象とすることができます。

２　申出の内容

　次に掲げる事項を法務局に申し出ます
　〇所有権の登記名義人の次の事項（検索用情報）
　　・ 氏名
　　・ 氏名の振り仮名（日本の国籍を有しない者にあっては、ローマ字氏名
　　・ 住所
　　・ 生年月日
　　・ メールアドレス※メールアドレスをお持ちでない方は「なし」でも登録は可能です
　〇 申出に係る不動産の不動産

　〇その他申出に必要な事項
３　必用書類等

　委任状、免許証やマイナンバーカード、場合により戸籍附票や住民票等が必要になります。
４　申出手続が完了した旨の連絡
　申出のあった検索用情報の記録が完了したときは、申出のあったメールアドレスに宛てて、次に掲げる事項を記録した電子メールを送信します。
　(1) 申出手続が完了した旨
　(2) 立件の年月日及び立件番号
　(3) 不動産番号
　(4) 認証キー（※）
　(5) 申出を受けた登記所の表示
※メールアドレス（登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を所有権の登記名義人に確認する際に送信する電子メールの宛先）を変更する際に必要となる１０桁の番号、記号その他の符号です。
　なお、メールアドレスの登録をしない方には、「申出手続き完了のお知らせ」という書面が法務局から発行されます。

５　留意事項
　スマート変更登記による住所等変更登記の対象となる不動産は、申出をした不動産に限られます。
　法務局は２年に１回以上の頻度で登録された所有者の住基ネットにアクセスし、所有者の住所や氏名に変更がないかを確認し法務局で変更があったことを把握した場合に、所有者へ変更登記の是非の確認の連絡を行います。

　所有者への連絡はメールアドレス登録者にはメールで、メールを登録していない方には書面で通知がされます。連絡を受けた所有者が法務局による変更登記を受諾するという回答を行ってはじめて法務局が職権での変更登記を行う流れとなります。（受諾しないまたは何ら回答しない場合は住所変更登記はされません）

　したがってお住まいの区役所等で住所等の変更手続きを行っても、区役所等からリアルタイムで自動的に法務局に住所等の変更があった情報が送られるわけではなく、あくまで法務局の定める頻度で住基ネットにアクセスしその確認を行ったタイミングで変更の有無を把握しますので、スマート変更登記に登録している不動産であっても、売却や担保設定取引の状況によってはこれまでと同様に住所や氏名の変更登記を所有者側で申請しなければならない場合がありますのでご注意ください。

【法人の方・法人識別事項（会社法人等番号等）の申出】

法人の所有者が所有する不動産につき、スマート変更登記の対象とする手続きを「法人識別事項の申出」といいます。

法務局に対し、書面やオンラインで申出を行います。

検索用情報の単独申出については法務局に対する登録免許税は発生しません。

１　法人識別事項の申出をすることができる者

令和６年４月１日において所有権の登記名義人として記録されている法人のみが申出をすることができます。ただし、所有権の登記名義人の法人識別事項が既に登記されているときは、申出をすることはできません。

２　申出をすることができる法人識別事項

(1) 会社法人等番号を有する法人・・・会社法人等番号

(2) 会社法人等番号を有しない外国法人・・・設立準拠法国

(3) 会社法人等番号を有しない(2)以外の法人・・・設立根拠法

※　いずれも申出時点のものをいいます。

３　法人識別事項申出情報

次に掲げる事項を法務局申出します

〇 申出人の名称及び住所

〇 申出人の代表者の氏名

〇 所有権の登記名義人の法人識別事項

〇 申出に係る不動産の不動産所在事項

〇 その他申出に必要な事項

４　必要書類等

委任状や代表者免許証・マインバーカード、場合により法人の登記事項証明書など

５　登記の記録例

法人識別事項（会社法人等番号等）の申出がされた場合の登記の記録例は以下のとおりです。

６　補足・留意事項
　スマート変更登記による住所等変更登記の対象となる不動産は、申出をし、会社法人等番号等の法人識別事項が登記されたた不動産に限られます。
　国内で登記された法人には会社法人等番号（１２桁）が付された会社の登記簿が法務局に存在します。

　会社の商号や本店住所に変更があった場合は、まず会社の登記簿の情報を変更する商業登記の申請を会社から法務局に対して行い、会社登記簿の変更をします。

　変更された会社登記簿の情報は同じ法務局内のシステムにより会社法人等番号で紐づけられた不動産登記簿に連携されると、法務局にて不動産の登記簿の変更登記を職権で行う流れとなります。

　個人の場合と違い、法務局から変更登記を行う是非確認の連絡はなく不動産登記簿の変更登記が法務局により実施されます。

　詳細は下記をご参照ください。

　　【スマート変更登記の流れ】
　１　次の(1)～(3)に該当する法人があった場合、住所等の変更情報を不動産登記システムに提供
　　(1) 所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされた後に、商業・法人登記上の住所等に変更があった場合
　　(2) 既に商業・法人登記上の住所等に変更があり、かつ、令和８年５月１５日以降に所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされた場合
　　(3) 令和８年５月１５日より前に所有権の登記事項として会社法人等番号の登記がされ、かつ、既に商業・法人登記上の住所等に変更がある場合
　　※上記１(3)に該当する場合、令和８年５月１５日からスマート変更登記が行われます。
　２　上記１の提供を受けて、順次、不動産登記上の住所等の変更登記を法務局が行う

　　※法務局が上記１及び２の手続を開始する時期については、令和８年４月３０日現在未発表。　

　

【ご相談ご依頼は司法書士まで】

将来の管理不全や変更登記義務化に備えるため、検索用情報の申出や会社法人等番号の申出を行う手続きの概要をご説明しました。

ご所有の不動産ごとに登録の有無が異なる状況が混在していますと義務化にスムーズに対応ができなかったり漏れが生じたりしてしまいます。

この機会にご自身のお持ちの不動産についてご確認いただき、申出がされていない（もしくは判断がつかない）不動産があるようでしたらお気軽に司法書士までご相談下さい。